Ceny bytů v regionech a koronavirus. Nastalo období slev?

Krize přináší příležitosti. Toto oblíbené (a již poněkud zprofanované) rčení zná snad každý investor a nejeden se ním i skutečně řídí. Je proto pochopitelné, že většina investorů s napětím sleduje vývoj kolem koronavirové pandemie a analyzuje její dopady. Mnoho z nich je přesvědčeno, že právě zde číhá zrovna ta jejich vysněná příležitost, a že ji za žádnou cenu nesmí propásnout.

Není tomu jinak ani na realitním trhu. Neuběhne snad den bez toho, aby noviny a online portály nepsaly o všemožných predikcích a scénářích vývoje. Ve svém dnešním článku jsem zvolil jinou cestu. Detailněji se podíváme na dostupná data z uskutečněných transakcí. Nepůjde tedy o analýzu cen nabídkových (ty můžou být teoreticky neomezeně vysoké nebo nízké), ale skutečných cen prodejních.

Společnost Reas pracuje s údaji z Katastru nemovitostí a v agregované podobě zveřejňuje na svých stránkách informace o vývoji cen bytů, počtu prodaných bytů, jejich celkové hodnotě nebo dokonce i rozdíly mezi inzerovanou a prodejní cenou (celorepublikový průměr je až 35 %). Tato veřejně přístupná data jsem zpracoval do přehledné tabulky, v rámci které si ukážeme, jak se vyvíjely ceny bytů ve vybraných okresech:

Jak je z tabulky patrné, na meziroční bázi (mezi dubnem 2019 a dubnem 2020) rostly ceny bytů všude, lišilo se pouze tempo. Hned tři z celkem 13 vybraných okresů dokonce překonaly dvoucifernou hranici (Ústí nad Labem 15,3 % , Pardubice 12,01 % a České Budějovice 11,46 %). Konzervativnější vývoj naopak nastal na Olomoucku (4,11 %) nebo v Brně (4,62 %).

Průměrný růst cen na úrovni 7,57 % sice překonal růst průměrné mzdy (4,72 % mezi Q1/2019 a Q1/2020), ale s ohledem na předchozí cenový vývoj se nejedná o extrém. Růst cen na meziroční bázi asi překvapí málokoho, v tuto chvíli je pro nás zajímavější pohled na vývoj na meziměsíční bázi.

První vládní opatření byla v souvislosti s koronavirem vydaná v polovině března. Jak je obecně známo, realitní trh reaguje na výkyvy v ekonomice (nebo v poptávce obecně) se zpožděním. Je proto otázka, do jaké míry lze výkyvy v cenách na meziměsíční bázi přisuzovat právě koronaviru. Do hry vstupují i tradiční sezónní vlivy a jak je patrné z tabulky, zaznamenané výkyvy byly zatím vesměs malé až zanedbatelné.

Vodítkem pro posouzení dopadů pandemie může být zatím pouze měsíc duben, jelikož se jednalo o první měsíc, v rámci kterého byly dopady vládních opatření cítit naplno. Oproti březnu došlo k mírnému poklesu cen v šesti okresech, ve stejném počtu okresů došlo k mírnému růstu a průměrný rozdíl je tedy kladný (0,23 %). Data z Ústí nad Labem za měsíc duben nebyly k dnešnímu dni zveřejněny. Pravděpodobně i zde nastal spíše mírný růst.

Vývoj průměrných hodnot rozdílů mezi jednotlivými měsíci (únor/leden, březen/únor, duben/březen) naznačuje postupné zpomalování růstu cen (z 0,94 % v únoru na 0,23 % v dubnu). Nelze však zatím s jistotou říct, že trend bude dále pokračovat a že skutečně dojde k plošnému poklesu cen. Realističtějším scénářem je spíše krátkodobá stagnace následovaná obnovením růstu cen na podzim letošního roku.