Vládní opatření přijímané v nouzovém stavu se začínají přímo dotýkat také trhu nemovitostí. Včera v nočních hodinách přijala Poslanecká sněmovna vládní návrh z dílny Ministerstva pro místní rozvoj zasahující do oblasti pronájmu bytů. Na tomto místě je nutné zmínit, že zákon musí ještě schválit Senát a podepsat prezident, zatím tedy není účinný. Nicméně, je vhodné zamyslet se nad případnými dopady tohoto krizového opatření a možnými způsoby ochrany práv pronajímatele.
O co se vlastně jedná? Ve zkratce jde o to, že pronajímatel nově nebude moct dát nájemci výpověď z nájmu v případě, kdy se nájemník ocitne v prodlení s placením nájemného, a kdy současně toto jeho prodlení bylo způsobeno "převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného" [§ 3 odst. (1) písm. b)].
Původním vládním návrhem jsem se zabýval ve svém předchozím článku, ve finální podobě však dostál několika změn. Je nutno uznat, že k lepšímu. V návrhu se počítalo s tím, že nájemce bude moct požádat o odklad splátek až do konce září (tzv. rozhodná doba) a následně doplatit dlužné nájemné až do konce května 2021 (tzv. ochranná doba). Poslanecká sněmovna vyslyšela pozměňovací návrhy poslankyně Heleny Válkové (ANO) a obě tyto doby byly zkráceny. Rozhodná doba nově potrvá do konce července 2020 a ochranná doba do konce roku 2020.
Další změnou je upřesnění způsobu prokázání, že nájemník nemůže hradit nájemné. Původní návrh operoval s tím, že "nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem doloží okolnosti prodlení". Nově bude muset předložit potvrzení od úřadu práce (pozměňovací návrh přednesl Leo Luzar z KSČM).
Jak to tedy může vypadat v praxi? Nájemník dostane v důsledku vládních opatření v práci výpověď, půjde na úřad práce, který mu vystaví potvrzení (konkrétní podoba ani metodika není známá) a to pak předloží pronajímateli. Pokud se následně nájemník dostane do prodlení s platbou nájemného, nemůže mu dát pronajímatel pouze z tohoto důvodu výpověď v ochranné době (do 31.12.2020). Nájemník má však současně povinnost v rámci ochranné doby uhradit dlužné nájemné. Odklad plateb se netýká záloh na služby a případně i na energie (pokud je již nehradí přímo), tyto zálohy by tedy měl nájemník hradit v dosavadním režimu.
Na papíře to možná na první pohled vypadá rozumně, kritický pohled však odhaluje celou řadu potenciálních problémů, ale také možných řešení a způsobů ochrany práv pronajímatele. Níže přikládám jejich ukázkový výčet:
1) Nájemník je živnostníkem - v případě, že byla živnost nájemníka opatřeními zasažena, ale zatím nemá zájem o ukončení nebo přerušení živnosti, nemá na úřadu práce co dělat a tedy není jasné, kdo a jak mu potvrzení vystaví. Návrh přijatý Poslaneckou sněmovnou tak pravděpodobně opomněl nájemníky z řad živnostníků. Pronajímatel je tedy pořád ve stejné pozici jako doposud a může dát nájemníkovi výpověď, nájemník mu v tomto případě totiž nebude schopen doložit, že již není schopen platit nájem.
2) Nájemník byl v prodlení s úhradou nájemného ještě před počátkem rozhodné doby (12.3.2020) - i v tomto případě se postavení pronajímatele nemění a má tedy možnost s nájemníkem ukončit nájemní vztah výpovědí. Lze si představit, že nájemník, který požádá o odklad plateb nájemného a předloží potvrzení od úřadu práce, ale současně již měl dluh z doby před 12.3.2020, výpověď od pronajímatele dostat pořád může a to v běžném režimu dle Občanského zákoníku (§ 2288 a následující).
3) Nájemník jinak porušuje nájemní smlouvu - v případě, že nájemník porušuje smlouvu hrubým anebo zvlášť závažným způsobem, může mu pronajímatel dát výpověď z těchto důvodů, v případě zvlášť závažného porušení povinnosti dokonce i bez výpovědní lhůty (§ 2291 OZ). Za realistický považuji zejména scénář, kdy bude pronajímatel za aktuální situace důrazněji kontrolovat dodržování povinností nájemníkem a bude mít větší sklon dát mu výpověď a chránit se tak. Na tomto místě je vhodné připomenout, že za takové porušení lze považovat také opakované rušení nočního klidu, užívání bytu jinými než nahlášenými osobami, zamezování vykonání prohlídky bytu pronajímatelem a další.
4) Pronajímatel potřebuje byt pro svoji potřebu anebo potřebu svých příbuzných - pronajímatel, který je fyzickou osobou má dle Občanského zákoníku i v režimu nového vládního opatření možnost dát nájemníkovi výpověď z výše uvedených důvodů (§ 2288 odst. 2). Pokud nájemník takto podanou výpověď považuje za neopodstatněnou, musí se svých práv domáhat soudně, což je v aktuálním režimu fingování soudů mimořádně obtížné.
5) Nájemník má smlouvu na dobu určitou - je důležité nezapomínat, že nájem končí kromě vzájemné dohody a jednostranné výpovědi také uplynutím doby, na kterou byl sjednán. V praxi nejsou běžné nájmy na dobu delší než jednoho roku, proto by měl nájemník při předložení žádosti o odklad plateb nájemného myslet také na to, že mu nájemní doba může uplynout ještě v rámci ochranné doby (do 31.12.2020) a že pronajímatel následně nemusí být ochoten mu nájem prodloužit. Jeho situaci to tak může výrazně zhoršit. U tohoto bodu je vhodné pronajímatele upozornit, aby si ohlídal automatické prodlužování nájmu (pokud nebylo smluvně vyloučeno).
6) Nájemník nebude schopen v rámci ochranné doby splatit svůj dluh z nezaplaceného nájemného - v situaci, kdy nájemník přijde o svůj zdroj příjmu a bude tak kvalifikován požádat pronajímatele o odklad plateb nájemného, lze očekávat, že nebude schopen svůj příjem v aktuální situaci obnovit okamžitě, nájem však pořád běží a spolu s ním narůstá také dluh. I obnovení příjmu však nemusí znamenat, že bude schopen splnit svůj závazek. Rozhodná doba totiž trvá od 12.3. do 31.7.2020, tedy celkem až čtyři a půl měsíce. Pokud by nájemce nehradil nájem v průběhu celé rozhodné doby, nahromadí se mu poměrně významný dluh. Následně má pouze pět měsíců na jeho úplné splacení a k tomu musí pochopitelně začít hradit nájem dle nájemní smlouvy (od 1.8.2020). To znamená, že pokud bude chtít dluh splácet průběžně, zvednou se jeho náklady na bydlení (nájem + splátka dluhu) téměř na dvojnásobek. Nájemník se tak může lehce dostat do dluhové pasti a pronajímatel bude nucen dlužné nájemné vymáhat v soudním a potenciálně také v exekučním řízení. Bylo by proto namístě upozornit nájemníky na tuto skutečnost, aby náhodou nenabyli dojmu, že jim plyne jakési "rent-free" období.
7) Růst úroků z neuhrazeného nájemného - Hospodářská komora ve svém stanovisku k návrhu zákona upozornila také na další možné dopady odkladu plateb nájemného: "Existují-li v nájemní smlouvě sankce spojující prodlení s úhradou finančního plnění, pak tyto sankce zřejmě „běží“ dál a navyšují výši pohledávky pronajímatele za nájemcem; přitom „standardní“ smluvní úrok 0,05 % denně z dlužné částky znamená 18,25 % p. a., což už je citelný úrok, který může v konečném důsledku původně míněný záměr ochránit nájemce obrátit ve velké problémy nájemce."
8) Pronajímatel bude z důvodu nejistoty příjmů z nájmu odkládat opravy a rekonstrukce - za situace, kdy je hrazení nájemného ze strany nájemce nejisté a pronajímatel nemá možnost prověřit, jestli a kdy se nájemník dostal do situace, která by ho kvalifikovala pro odklad plateb, je jenom těžce představitelné, že pronajímatel bude ochoten provádět opravy a investice do pronajímané nemovitosti. Naopak, bude se snažit minimalizovat škody a výpadky příjmu a nastaví tak pouze údržbový režim. Tím bude opět trpět nájemník.
Jak vyplývá z tohoto demonstrativního výčtu, pronajímatel má pořád možnost chránit svůj majetek a svá práva a bude se v praxi snažit využít všech prostředků, aby svůj majetek ochránil. Lze se domnívat, že zamýšlená krizová zákonná úprava nájemních vztahů může vést ke zhoršení vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem, jelikož do tohoto soukromoprávního vztahu založeného na rovnosti a smluvní volnosti stran vkládá prvek výrazné nejistoty způsobené zásahem státu. Navíc dává nájemníkovi pocit, že má nad pronajímatelem kvůli aktuální situaci "navrch". Tento pocit, je však ve své podstatě neopodstatněný a může se nájemníkovi ve výsledku vymstít.
Pevně věřím, že pronajímatelé jsou schopni se se svými nájemníky domluvit a nacházet kompromisní řešení vyhovující oběma stranám i bez zásahů státu. Je to vždy lepší řešení než navodit falešný pocit bezpečí a důsledky ponechat na budoucnost.
Comments