Počátkem června jsem publikoval článek, který se zabýval vývojem transakčních (tedy skutečných) cen bytů ve vybraných okresech ČR. V tu dobu jsem měl k dispozici pouze data do dubna letošního roku. Nyní jsem sadu dat doplnil také o květen a červen, díky čemuž se můžeme detailněji podívat na vývoj za celé pololetí zahrnující jak období předpandemické, pandemické a lehce i to postpandemické (pokud ho tak již můžeme označit).
Kromě vývoje cen na meziměsíční a meziroční bázi jsem se nově zaměřil také na objemy prodaných bytů, díky čemuž můžeme zasadit údaje o cenách v širším kontextu.
Zdrojem dat použitých pro tento článek je portál reas.cz, který na úrovni okresů zveřejňuje agregovaná data o uskutečněných prodejích zanesených do Katastru nemovitostí. Bohužel, portál se ještě potýká s menšími technickými problémy a data tak nejsou 100 % spolehlivá. Sám jsem to zjistil při kontrole aktuálních dat, která se lišila od těch, které jsem použil v předchozím článku. Dle vyjádření zástupce portálu je navíc možné, že i v nadcházejících týdnech bude ještě docházet k úpravám zveřejněných dat. Upřesňuji proto, že v dnešním článku jsou použita data aktuální k 23.7.2020.
Jak se tedy vyvíjely transakční ceny bytů ve vybraných okresech v prvním pololetí na měsíční bázi?
Data bychom měli, co z nich lze vyčíst? Z pohledu vývoje průměrných hodnot (spodní řádek) je již na první pohled patrné postupné zpomalování růstu cen vedoucí až k mírnému poklesu v květnu a červnu. Nejedná se zatím o nikterak dramatický vývoj, který může být navíc zapříčiněn i dalšími faktory, bude však rozhodně zajímavé sledovat změny této hodnoty i v nadcházejících měsících. Navíc, průměrná cena za červen (39.685 Kč) je o 2,89 % vyšší než cena lednová (38.570 Kč). Lze tedy (alespoň prozatím) konstatovat, že ceny v letošním roce ještě pořád rostou.
Na úrovni jednotlivých okresů je zajímavá cenová rezistence Prahy, která si v podstatě udržela ceny z počátku roku (82.885 Kč v červnu vs. 82.136 Kč v lednu). Právě v Praze přitom velká část expertů a analytiků předpovídala podstatně dynamičtější vývoj. Ukazuje se však, že neviditelná ruka trhu byla jiného názoru. Obdobně jsou na tom i další okresy, přičemž pokles za první pololetí nastal pouze ve čtyřech, ve zbylých devíti jsme byli svědky růstu.
Téměř ve všech okresech jsme na meziměsíční bázi zaznamenali jak růst, tak pokles. Výjimkou je pouze Olomouc, která vykazuje setrvalý růst cen, díky čemuž byla průměrná cena bytu v tomto okrese v červnu o 20,67 % vyšší než v lednu. Poměrně prudký růst zaznamenala také Plzeň, konkrétně 13,68 %. Pokud jste tedy počátkem roku koupili byt v jednom z těchto dvou měst, pravděpodobně jste si připsali poměrně významné kapitálové zhodnocení. Co se poklesů týče, tak v žádném ze sledovaných okresů nepřekročil hranici 5%. Nejhůře jsou na tom z tohoto pohledu Karlovy Vary s - 4,79 %.
A jak si stojí letošní ceny ve srovnání s těmi loňskými?
Ve zkratce: celkem dobře. Dokonce i v rámci června, který na meziměsíční bázi zaznamenal zatím nejvýraznější letošní propad cen (oproti květnu o -0,81 %), došlo meziročně k nárůstu průměrné ceny a to o 1,63 %. V meziročním srovnání se v červnu nejlépe vedlo okresu Liberec (14,41 %) a dvouciferný růst si připsala také již zmiňovaná Olomouc (11,32 %). Na druhou stranu, největší meziroční pokles nastal v Českých Budějovicích (-8,16 %).
A jak je na tom celá ČR? Dle reas.cz došlo u bytů k meziměsíčnímu růstu (červen/květen) o 0,24 % (na 45.934 Kč), meziročně byl však zaznamenám pokles o -1,27 %.
Ceny bytů tedy (v průměru) ve vybraných okresech dále rostou, jak je to ale se samotnými objemy prodejů?
Objem prodejů ve vybraných okresech v prvním pololetí osciloval kolem hranice 2000 bytů měsíčně, výraznější výjimkou byl pouze leden, kdy se prodalo až 2898 bytů. Zajímavostí je, že druhým nejsilnějším měsícem byl v prvním pololetí červen s 2330 prodanými byty. Jedná se přitom o měsíc, ve kterém bylo možné očekávat dopady koronavirových omezení. Na druhou stranu, prodej a koupě nemovitostí nejsou transakce, které by se daly vyřídit za týden, a je klidně možné, že značná část červnových prodejů byla zahájena ještě počátkem roku.
U prodejů je však i z pohledu sezónních vlivů důležitější srovnání na meziroční bázi:
Zde je již na první pohled patrné, že koronavirus dopad na objem prodejů měl. Ve všech měsících s výjimkou velmi silného ledna jsme zaznamenali v absolutních číslech pokles prodejů a to až o 24,82 % v květnu. Je pravděpodobné, že se v tomto ohledu do prodejů promítlo i významné utlumení makléřské činnosti v březnu a dubnu letošního roku (omezení činnosti, menší zájem o prohlídky,...). Je také možné, že řada lidí se kvůli obavám o své zaměstnání rozhodla s nákupem bytu počkat. Část kupujících také možná očekávala pokles cen vlivem očekávané ekonomické recese. Jak jsme ale vyčetli z údajů o vývoji cen, toto vyčkávání se jim může vymstít.
Jaké jsou tedy závěry?
Ceny bytů - průměrné ceny bytů za m2 ve sledovaných okresech v prvním pololetí dále rostly, výjimkou jsou pouze 4 z celkem 13 sledovaných okresů. Květen a červen však v průměru zaznamenaly mírný pokles cen a bude proto zajímavé sledovat vývoj v dalších měsících, zejména v podzimních měsících.
Objem prodejů - objemy prodejů zatím v meziročním srovnání jednoznačně zaostávají. Realitní kanceláře a developeři však deklarují postupný návrat k předpandemickým číslům, takže je možné, že se objemy v letošním roce budou zvyšovat a doženou čísla z loňského roku. Bude také záležet na dalším vývoji ekonomiky, velkým otazníkem je pak i plánované ukončení kurzarbeitu spojené s očekávaným propouštěním. Pro realitní kanceláře může být strašákem také "druhá vlna" koronaviru spojená s opětovným zavedením plošných opatření a omezení činnosti.
To vše může mít v některých okresech významný dopad nejen na prodejní čísla, ale také na ceny bytů. Ve větších okresech bude dopad pravděpodobně menší, jelikož disponují poměrně velkou kupní sílou a zejména v případě Prahy a Brna také značným objemem zahraničního kapitálu.
Comments